Przygotowanie inwestycji
Faza przedinwestycyjna procesu deweloperskiego, zwana również fazą przygotowania inwestycji, ma być fazą informacyjną dla inwestora podejmującego decyzję o realizacji inwestycji. Składa się ona z kilku etapów badawczych, wśród których wyróżnia się:
1. Etap identyfikacji możliwości inwestycyjnych (studium możliwości, pomysł projektu) – celem jest identyfikacja kierunków inwestowania, które mogą później przekształcić się w konkretne projekty inwestycyjne. W ramach tego studium obejmuje się analizą następujące przykładowe zagadnienia:
– Występowanie i obfitość zasobów naturalnych i możliwości ich przetworzenia i wykorzystania,
– Przewidywanie wielkości, struktury przyszłego popytu na dobra i usługi,
– Ocena doświadczeń krajów o podobnych uwarunkowaniach naturalnych i technicznych,
– Koszty i dostępność wyników produkcji,
– Skłonności do inwestowania,
– Ukierunkowania polityki inwestycyjnej danego państwa.
2. Etap wstępnej selekcji i określenia projektu (studium przedrealizacyjne, pre-feasibility study lub wstępne studium wykonalności) – celem jest dokonanie wstępnej oceny projektu inwestycyjnego, zanim zostaną poniesione koszty na opracowanie i sformułowanie techniczno – ekonomicznej wersji projektu. Podstawowymi celami studium przedrealizacyjnego jest określenie czy:
– Możliwości inwestycyjne są tak obiecujące, że decyzja może być powzięta na podstawie zebranej informacji na etapie przedrealizacyjnym,
– Koncepcja projektu usprawiedliwia przeprowadzenie analizy szczegółowej w formie ostatecznej wersji projektu,
– Są punkty krytyczne dla realizacji projektu i w związku z tym wymagana jest pogłębiona analiza w formie studium funkcjonalnego lub pomocniczego,
– Informacja jest wystarczająca, aby zadecydować, że pomysł projektu nie jest możliwy do realizacji lub niedostatecznie atrakcyjny dla określonego inwestora.
Równocześnie ze studium przedinwestycyjnym lub ostateczną wersją projektu mogą być opracowywane studia pomocnicze (funkcjonalne). Zajmują się one wybranymi aspektami projektu inwestycyjnego. Koszt opracowania studium pomocniczego musi być proporcjonalny do kosztów ostatecznych projektu, z uwagi na fakt, że głównym celem tego studium jest obniżenie kosztów na etapie opracowywania wersji końcowej.
3. Etap formułowania ostatecznej wersji projektu (feasibility study) – celem jest stworzenie podstaw technicznych, ekonomicznych do podjęcia decyzji inwestycyjnej.
Ostateczna wersja projektu powinna zawierać:
– Określenie zdolności produkcyjnych i ich uzasadnienie,
– Informacje o wyznaczonej lokalizacji, technice i technologii oraz wyposażeniu, zaopatrzeniu surowcowym i materiałowym, wpływie na środowisko naturalne,
– Informacje o wielkości nakładów inwestycyjnych wraz z kapitałem obrotowym,
– Informacje o kosztach produkcji oraz określonych dochodach ze sprzedaży, przynoszących określoną stopę zysku.
Ostateczna wersja projektu nie jest celem samym w sobie, lecz jedynie środkiem do podjęcia decyzji inwestycyjnej, a decyzja ta nie musi być zgodna z konkluzją opracowanego studium. W rzeczywistości rzadko się zdarza, aby postępowanie inwestorów w pełni potwierdzało wnioski wypływające z ostatecznej wersji projektu inwestycyjnego.
4. Raport oceniający – po ukończeniu ostatecznej wersji projektu strony zainteresowane projektem dokonują jego oceny. Ocena ta przeprowadzana jest w zgodzie z własnymi celami, szacunkami ryzyka oraz szacunkami kosztów i korzyści.
Ocena projektu przez instytucje finansowe koncentruje się na:
– Kondycji przedsiębiorstwa,
– Ocenie zwrotu kapitału własnego
– Zabezpieczeń dla kredytodawców
Raporty oceniające obejmują nie tylko sam projekt, ale także sytuację w danej gałęzi przemysłu i jego wpływ jak również powiązania z cała gospodarką jako całością.
5. Negocjacje umów i kontraktów
Umowy i kontrakty określają zobowiązania prawne, co do:
Finansowania projektu,
Nabycia technologii,
Zakupu usług,
Dostaw maszyn i urządzeń w fazie eksploatacji obiektu.
Etap ten obejmuje podpisywanie kontraktów między inwestorem, a:
Instytucjami finansującymi,
Konsultantami,
Wykonawcami,
Dostawcami sprzętu,
Właścicielami patentów,
Kooperantami,
Dostawcami usług i materiałów do produkcji
Opracowania przedinwestycyjne stanowią bazę do działań fazy realizacji inwestycji.
